Previziuni privind evolutia pietei de birouri in primul semestru 2010

In semestrul I din 2010 piata spatiilor de birouri va fi dominata de preferinta pentru suprafete si proiecte de mici dimensiuni, si in acelasi timp de o crestere a descentralizarii locatiilor de birouri de la zona centrala si de nord la zone periferice.
Va fi un an al cautarilor si adaptarii reciproce client - developer: se va continua procesul de renegociere a contractelor, pre-inchirierea va fi inlocuita cu inchirierea de spatii cu predilectie in proiecte finalizate sau in curs de finalizare.
Decizia de inchiriere va fi influentata in mare masura de paleta de servicii suplimentare oferite la inchiriere si de intentiile de dezvoltare sau relocare a chiriasilor sau potentialilor clienti

Consecintele crizei economice
Piata spatiilor de birouri nu s-a oprit brusc din crestere cum a fost cazul pietei constructiilor de locuinte. In 2009 efectele crizei economice si-au facut simtita prezenta si in acest sector cu o intarziere de peste 1 an – comparativ cu piata constructiilor de locuinte- şi s-au manifestat prin:
- restrangerea activitatii companiilor, infrastructura de acces, locatia si notorietatea zonei sunt factorii care au dus la aparitia fenomenului de subinchiriere: companii care nu doresc sa renunte la locatie subinchiriaza spatiile proprii;
- pentru a-si pastra chiriasii proprietarii au renegociat contractele, au redus cu 20-30% tarifele de inchiriere, au renuntat la termenele lungi de inchiriere sau au oferit bonus-uri pentru a-si pastra chiriasii;
- Pipera este zona unde apar primele proiecte care nu au fost preinchiriate dar si cea mai mare scadere a pretului de inchiriere de circa 30%.

Evolutia pietei de birouri
Criza economica si financiara a schimbat prioritatile de dezvoltare si intentiile de investitie in 2009: 9 proiecte cu o suprafata de circa 200.000 mp au fost amanate sau sistate iar pentru 12% dintre proiecte predarea sta sub semnul intrebarii: 2010 sau 2011 (fig1).
In 2010 se asteapta sa fie livrate aproximativ 180.000 de mp de birouri. Daca piata de birouri si-ar fi pastrat trendul de crestere in 2015 ne-am fi putut compara din punct de vedere al stocului de birouri cu Budapesta, Varsovia sau Praga; in perioada 2008-2015 se estima sa fie livrate pietei aproximativ 2.700.000 mp.

Gradul de neocupare
Rata de neocupare va continua sa creasca şi in primul semestru din 2010. Avand in vedere strategiile de reducere a costurilor puse in practica de majoritatea companiilor, conditiile economice incerte, evolutia ritmului de dezvoltare si investitie estimam ca rata de neocupare in primul semestru din 2010 va oscila intre 16 si 22% (fig2).

Evolutia preturilor de inchiriere
Urmand trendul descendent al pietei, preturile de inchiriere isi vor continua ritmul de scadere in primul semestru al acestui an, cu procente cuprinse intre 10 si 15% (fig3).
Fata de media pretului pietei de inchiriere vor exista si cresteri de prêt in cazul spatiilor de mici dimensiuni care ofera cea mai buna vizibilitate si accesibilitate.

Tendinte semestru I 2010
Numarul de pre-inchirieri isi va mentine trendul descendent cu valori cuprinse intre 5-7% .
Renegocierea chiriile nu vor cobori cu mai mult de 8-10%.
Suprafetele medii de inchiriere vor scadea cu 10-15%.
Se va continua tendinta de relocare pentru o parte a activitatii in zonele semi-centrale sau periferice.