Piata imobiliara locala in 2010 - De la maximizarea profiturilor la minimizarea pierderilor

Fara indoiala, criza financiara a afectat in mod drastic sectorul imobiliar local, anul 2009 marcand o perioada de schimbari dramatic, iar evolutia pentru anul 2010 fiind in prezent una extrem de impredictibila si dificil de previzionat.

Despre solutiile si alternativele jucatorilor din piata de profil au discutat pe larg specialistii invitati in cadrul primei editii Real Estate Conference. Insolvency, Restructuring & Acquisitions, un eveniment marca Evensys organizat in parteneriat cu casa de avocatura Schoenherr si Asociatii SCA, ce a reunit cei mai importanti experti din sectorul imobiliar, bancar, financiar si de consultanta juridica din Romania.

Prima sesiune, moderata de catre Radu Lucianu (Managing Director Romania, CB Richard Ellis-Eurisko), a fost dedicata tendintelor din piata locala de real estate si evolutiei industriei pentru anul 2010, in contextul noilor conditii economice.

Bogdan Georgescu (Managing Partner, Colliers International Romania) a vorbit despre noua piata imobiliara si modul in care au fost reconfigurate variabile esentiale precum cererea, oferta, instructura, capitalul si strategiile de exit. Anul urmator va aduce in opinia lui Bogdan Georgescu o lipsa noi proiecte si fonduri alocate finantarii , dar si o scadere a preturilor, chiriilor, cererii si volumului de tranzactii derulate. Solutia viabila vine din capacitatea regandirii modelului de business si orientarea catre noi abordari ce vizeaza dezvoltarea unor proiecte fezabile, capabile sa raspunda unor nevoi reale, acceptarea unor profituri reduse comparative cu perioada anterioara, dar si o analiza onesta si profesionala a valorii pietei de profil.

Potrivit lui Daniel Tudor (Head of Real Estate Division, VB Services, Volksbank) relatia dintre banci si companii se anunta a fi de departe una relaxata, existenta numeroaselor credite neperformante avand drept consecinta directa inasprirea conditiilor de creditare, ce vor include garantii generatoare de venituri chiar si de 200%. Prioritara in acest moment, devine orientarea catre servicii de calitate, in contextul unei piete centrata pe consumator si nevoile sale reale.

Gijs Klomp (Managing Director, ING Real Estate Investment Management Romania) a abordat in prezentarea sa oportunitatile si risscurile unei investitii in domeniul imobiliar pe timp de instabilitate economica, aducand in prim-plan aspecte esentiale precum chiriile nerealiste practicate in centrele comerciale sau lipsa transparentei din piata imobiliara locala si a unei banci de informatii care sa permita jucatorilor din domeniu sa isi compare in mod real rezultatele. Ce alternative viabile se intrevad in viitorul apropriat? Investitii mai consistente in faza de concepere a proiectelor, indiferent de utilitatea lor finala, dar si in administrarea ulterioara, obiectivul extinderii portofoliul de proprietati fiind inlocuit de cel al optimizarii gestionarii proiectelor derulate.

Troy Javaher (Head of Capital Markets Romania, Jones Lang LaSalle) a oferit o interpretare a pietei locale de real estate realizand o perspectiva comparativa cu realitatea de la nivel european. In tot acest peisaj, interesul fondurilor straine pentru sectorul imobiliar din Romania reprezinta un ingredient esential in deblocarea circuitulu de pe piata locala. In ciuda anumitor dificultati ce pot surveni pe parcursul procesul de investiei si tin de cadrul legal sau de mecanismul de reglementarea a tranzactiilor, in 2010, piata imobiliara din Romania, atat cea din Bucuresti cat si cea din orasele secundare, va continua sa ramana atractiva pentru investitorii straini, activi pe celelalte piete si cu suficiente lichiditati.

In ceea ce priveste tipurile de tranzactii imobiliare derulate pe piata locala, din perspectiva lui Cristian Ustinescu (Head of Real Estate Investment, DTZ Echinox), dominante vor fi tranzactiile prin absorbtie sau pe etape, in care profitul investitorului poate creste in functie de performantele dezvoltatorului. Se impuna totodata un nou model de investitor: mai rational si calculat, capabil sa analizeze in mod obiectiv atat veniturile, cat si la garantiile unui proiect. Interesul exclusiv pentru profitabilitate este inlocuit astazi de investitia si preocuparea pentru stabilitate.

Cea de-a doua sesiune a abordat tema insolventei si restructurarii in sectorul imobiliar, aducand in prim-plan necesitatea canalizarii eforturilor in directia dezvoltarii unui plan viabil de reconstructie a business-ului prin adaptarea unui program gandit initial in perioada de crestere economica.

Fenomenul insolventei in imobiliare devine o prezenta pe care nu o mai putem ignora este concluzia celor 2 specialisti din partea casei de avocatura Schoenherr si Asociatii SCA: Sebastian Gutiu (Managing Partner) si Emeric Domokos-Hancu (Avocat). Intr-o prezentare comuna despre insolventa in sectorul RE- impact, oportunitati versus incertitudine si riscuri, cei doi experti au analizat in detaliu procedura insolventei intr-un proiect imobiliar abordand aspecte precum cifre, conceptii, jucatori si interese, puncte comune ale pieti de profil la nivel regional sau tendinte pentru anul 2010 (insolventele transfrontaliere). Concluzia finala: reorganizarea ca urmare a solicitarii insolventei poate reprezenta cu siguranta o oportunitate.

Despre oportunitati si relansari de business a vorbit si Andreea Anghelof (Practician in insolventa si partener, Casa de Insolventa Transilvania), realizand o analiza succinta a semnalelor de alarma privind intrarea unei companii in dificultate si traversarea unui proces depreciativ, manifestat prin disfunctionalitati la nivel financiar sau al explotarii. Insolventa in aceste cazuri poate fi privita drept o solutie de redresare financiara, cu numeroase consecinte positive: instrumente pentru continuarea activitatilor si reesalonarea datoriilor; blocarea creantelor la nivelul anterior demarararii procedurii de insolventa; protectia impotriva executarilor silite; renegocierea contractelor etc.

Despre motivul pentru care bancile evita cererea insolventei a vorbit audientei Mircea Cotiga (Recovery& Fraud Prevention director, UniCredit Tiriac Bank), prezentand totodata o serie de aspecte esentiale in gestionarea cu succes a parteneriatului dintre finantator dezvoltator: indentificarea unei solutii amiabile, de tip win-win, renegocierea cotelor de participare in proiect sau recunoasterea dreptului finantatorului de a avea un cuvant important de spus in elaborarea proiectului. Lipsa acestui acord conduce inevitabil la declansarea procedurii insolventei, proces care in opinia lui Mircea Cotiga, este o sabie cu dublu tais, avand atat parti pozitive, cat si parti negative. Cea mai viabila solutie de reorganizare ramane insa continuarea in parametrii optimi a parteneriatului Finantator Dezvoltator.

Evenimentul a gazduit la final o dezbatere interactiva pe tema achizitiilor din insolventa sau distressed, ce a reunit in panelul de discutie, reprezentanti din partea celor mai importante banci si fonduri de investitii: Jurgen Kristiaan de Ruijter (Head of Workout Department, BCR), Claudius Ferentz (Managing Partner, Swift Finance), Dorothea Nicolae (Regional Director, Credit Europe Bank), Corina Soare (Head of Workout Department, Alpha Bank), Mircea Busuioceanu (Corporate Credit Risk Manager, Raiffeisen Bank); Silviu Savin (Managing Partner, Centerra Partners), Mircea Cotiga (Recovery& Fraud Prevention director, UniCredit Tiriac Bank si Tim Norman (CEO, Europa Capital Emerging Europe Limited (London).

Sesiunea moderata de catre Sebastian Gutiu a cautat sa ofere raspunsuri viabile la aspecte precum specificul si realitatea activelor de tip disstresed pe piata locala - exista sau nu cu adevarat, ce implica achizitionarea lor, cum pot fi ele valorificare si gestionate eficient; pozitionarea bancilor in raport cu activele neperformante in ce conditii si la ce preturi aleg bancile sa execute acest tip de active etc.

Cu siguranta, anul 2009 a adus o schimbare majora in psihologia jucatorilor din piata de real estate locala, care trebuie sa constientizeze acum ca nimic nu mai este ca inainte, iar adaptabilitatea la noile conditii ramane singura alternativa viabila pentru viitor. Despre solutii de adaptare si directii de regandire a business-ului ne-am propus sa vorbim in cadrul primei editii Real Estate Conference, avand pe deplin convingerea ca accesul la informatie este un prim pas in racordarea cu succes la noile realitati ale prezentului afirma Dana Dumitrescu, Managing Partner, Evensys.