DRAFT CAMPANIE Viața în România. Cât plătesc pentru un credit imobiliar pe 30 de ani. România versus Italia

Dacă ai un job stabil și un venit pe familie de aproximativ 1.200 de euro (cca 6.000 de lei) poți să obții un credit imobiliar pe o durată de 30 de ani în România, cu o rată lunară de aproximativ 350 de euro. Nivelul de trai și inflația sunt doi dintre factorii care influențează costurile creditului pe termen lung.

Europa Liberă vă propune să vedeți ce înseamnă să-ți iei credit imobiliar în România și ce înseamnă să-și iei credit imobiliar în altă țară europeană – Italia. În Italia, salariul mediu este 1.600 de euro, în timp ce în România salariul mediu net este de 700 de euro. Ratele pentru un credit imobiliar variază în cele două țări. În România, rata pentru un credit imobiliar ajunge în medie la 400-450 de euro, în funcție de credit, în timp ce în Italia costul lunar al unui împrumut ajunge pornește de la 500 de euro.

Felicia Rapciuc este una din românii care de 20 de ani s-a stabilit în Italia, la Roma. A plecat din Timișoara când era studentă cu gândul să se întoarcă, însă acest lucru nu s-a mai întâmplat și împreună cu soțul ei a rămas în Italia. În urmă cu 11 ani și-a cumpărat apartament la Roma prin credit imobiliar. Totul cu ajutorul unei societăți de intermediere financiară care te ajută să-și iei credit.

Felicia își amintește că nu a fost ușor să-și găsească un apartament care să-i placă. S-a documentat mult înainte, a căutat și pe internet. „Pentru că aveam experiență de agent imobiliar, lucrasem o vreme în România, am căutat serios atunci, mergeam să văd 2 case pe zi timp de luni bune”, își amintește Felicia.

În urmă cu 11 ani, prețurile pentru apartamente erau mari, iar princiapalele oferte erau în centrele vechi ale orașelor, unde sunt destule probleme la locuințe.

În timpul când a cumpărat ea apartament prețurile erau încă mari. Chiar dacă obținea o sumă relativ mare de la bancă -140.000 de euro- oferta pentru această nu era neapărat bună.

„Societatea financiară mi-a zis atunci că pot să fac un împrumut de 140.000 de euro, dar atunci cu această sumă puteai foarte greu să-și găsești decent. Noi voiam un apartament la bloc. În Italia sunt la modă centrele istorice, cu case foarte vechi. Însă, noi locuisem acolo și nu am mai vrut. Societatea financiară la care am apelat mi-a zis că pot să fac un împrumut de 140.000 de euro, dar atunci cu această sumă puteai foarte greu să-și găsești decent. Am găsit un apartament la periferia Romei”, povestește Felicia.

În italia, pentru a obține un împrumut pentru cumpărarea unei case trebuie să ai o vechime de minimum un an la locul de muncă.

„Îți trebuie în primul rând un venit demonstrabil, contează ce spune adeverința de salariu. Trebuie să ai un loc de muncă legal și o vechime de minim un an la ultimul loc de muncă. În teorie, atunci când acceptă cererea de împrumut, banca nu ia în considerare doar venitul, se uită și la componența familiei. Sunt multe lucruri pe care le iau în considerare. Băncile studiază inclusiv extrasul bancar”, arată Felicia.

De cei 140.000 de euro împrumutați în urmă cu 11 ani și-a cumpărat un apartament de 90 de metri pătrați, iar cu dependințele sunt 100 de metri pătrați. Dobânda pentru creditul ei este de 2% variabilă.

„La fiecare doi ani am o dobândă fixă pentru 2 ani de 2%. Atunci când am luat eu creditul, dobânzile variabile erau foarte mari – erau între 5-8%, și în consecință toată lumea și-a luat dobândă fixă”, mai arată Felicia.

Până acum, Felicia a achitat 50.000 de euro din cei 140.000 de euro împrumutați.

„După cei 11 ani de când am luat împrumutul, mai am de dat băncii înapoi un capital de 90.000 de euro. Am pornit de la o rată de 600 de euro pe lună și acum am o rată de 500 de euro pe lună. Atâta a influențat rata lunară scăderea Euriborului în această perioadă. Dar cei 600 de euro lunar i-am plătit un an-doi, după care a început să scadă”, a spus Felicia Rapciuc.

În Italia, dacă vrei, poți să dai împrumutul anticipat fără nicio penalizare. „M-am gândit la varianta asta, dar nu am interesul să fac asta. Dacă aș avea nevoie de o sumă de bani acum, n-aș reuși să iau un credit cu o dobândă de 2%, cât este dobânda de azi a creditului. În Italia, chiriile sunt foarte mari, chirie sub 400 de euro nu mai există azi, în medie pornesc de la 600 de euro/lună, ajung la 700-800 de euro”, mai arată Felicia.

După ce a reușit să își cumpere casă, Felicia a început să lucreze ca broker financiar la societatea care a ajutat-o în procesul de împrumut de la bancă. Spune că astfel ajută oamenii să găseascp cele mai bune oferte pentru cumpărarea unei locuințe.

„Sunt mulți români care se împrumută. Dacă ai job stabil, poți să iei ușor credit. Important este să știi cum să te miști și să găsești persoanele potrivite cărora să te adresezi”, arată Felicia.

Românca spune că în perioada pandemiei, statul italian i-a ajutat pe cei cu credite care au rămas fără joburi și nu mai puteau plăti ratele: aceștia pot să suspende plata creditului pentru o perioadă de până la 18 luni. „De câteva luni există o altă lege care permite tinerilor de până-n 36 de ani care cumpără case să aibă reducere și la stat și la bănci. Statul garantează printr-un fond ca împrumutul pentru o casă să fie de 100%, iar garanția statului pentru aceste împrumuturi este de 80%”, mai arată Felicia Rapciuc.

În Italia, cei care vor să obțină un credit imobiliar trebuie să aibă un contract de muncă, preferabil pe perioadă nedeterminată, să aducă ultimele fluturașe de salarii și să completeze fomularul 730. Persoanele care lucrează pe cont propriu și antreprenorii vor trebui să prezinte ultimele declarații fiscale.

În România, condiția pentru a obține un credit pentru o casă este să ai un job stabil de minimum 6 luni și un avans de 15% pentru un împrumut în lei sau de 25% pentru un credit în euro. În programul Prima Casă, avansul este de 5%.

Una din cele mai dificile decizii

Ștefania G., o corporatistă din București, a făcut în 2016 un credit pentru casă după ce s-a separat de tatăl copilului și a decis să se mută cu fiul lor, Matei, care urma să meargă la școală în curând, într-o locuință în care acesta să se poată dezvolta armonios. Adică un apartament de două camere, într-unul din cartierele Bucureștiului, nu o zonă cu pretenții dar cu ieșiri bune la mijloacele de transport și de la care să aibă legături bune cu alte zone ale Bucureștiului.

„Am fost pusă în situația de a lua una dintre cele mai dificile decizii din viața mea: accesarea unui credit ipotecar. Dețineam o proprietate, dar de tip studio, iar eu îmi doream ca fiul meu să crească în continuare așa cum fusese obișnuit: să aibă camera lui. În plus, pe termen lung nu mi se părea sănătos să trăim într-o singură cameră”.

Ștefania spune că nu a luat ușor decizia. „Ideea de a mă înhăma la un astfel de credit era total împotriva principiilor mele. Nu-mi place să fiu datoare. Nu-mi place să am stresul unei rate lunare.” Cu toate acestea, „după lungi și elaborate estimări financiare” a decis să facă creditul.

Acum, nu doar că nu regretă această decizie, dar s-a dovedit că a fost una cât se poate de bună mai ales în contextul pandemiei, în care a lucrat de acasă până de curând, cu un copil care făcea școala online.

„Mi-e greu să-mi imaginez cum am fi făcut asta din aceeași cameră. Nici nu aveam cum: eu cu ședințele mele pe teams, el cu școala, toate odată, unul peste altul în 20 de metri pătrați.”

Ștefania spune că este esențial să-ți asumi integral o astfel de decizie, dar că e important ca înainte să-ți faci o analiză financiară serioasă înainte, iar dacă nu poți duce singur povara, să ceri ajutorul cuiva să te ajute, dar în niciun caz „să nu te arunci cu capul înainte”.

În ceea ce o privește, Ștefania nu a avut niciun ajutor, s-a bazat doar pe veniturile ei „fixe și aparent stabile” și pe faptul că avea o educație financiară lucrând într-un domeniu care interfera cu cel financiar-bancar.

Chiar și așa, spune ea, s-a „ars” atunci când a crescut ROBOR, ajungând să plătească de la o rată de 800 de lei lunar una de 1.400 de lei. De dat înapoi spune că va da băncii cu peste 50% mai mult decât a împrumutat și că nu-și permite să facă rambursări anticipate, ceea ce ar mai scădea din dobânda pe care o are de plătit.

Ștefania atrage atenția că la un credit ipotecar cel mai bine este să duci cu stoicism primii ani de plată. Speriată de problemele de la serviciu și de perspectiva de a nu mai putea plăti creditul, s-a gândit la un moment dat că ar putea renunța la credit și să se mute eventual la rude cu copilul. Ocazie cu care a aflat că, după patru ani de plată, achitase prea puțin din costul creditului, cât mai ales dobânzi, și că odată ce ar fi renunțat la credit, banii plătiți deja s-ar fi dus pe apa sâmbetei.

Un broker bun a sfătuit-o mai degrabă să închirieze în cazul în care se va muta cu copilul la rude, pentru că și-ar putea acoperi astfel rata lunară și, cu timpul, poate ar ieși și în câștig. N-a fost nevoie pentru că și-a schimbat serviciul iar acum plătește în continuare și știe că are și pentru ce: un cămin pentru ea și fiul ei.

Pe de altă parte, și prețul investiției crește: un apartament cumpărat în urmă cu patru ani cu 60.000 de euro poate valora în prezent 80.000 de euro.

Dragoș Vîlceanu, președintele Asociației de Brokeri Imobiliari, arată că în privința creditării pentru locuințe, lucrurile s-au relaxat în ultimii ani.

„La noi, este mai ieftin să îți credit decât să stai în chirie, pentru că rata pentru acel apartament este mai mică decât chiria. Lucrurile s-au relaxat în ultimii ani în România – poți să schimbi ipoteca de pe un apartament pe altul, poți să vinzi cu acordul băncii. Comparativ cu acum 10 ani, acum e mult mai ușor să îți iei casă. Când vorbim de locuințe suntem în cel mai benefic an, nu s-a construit niciodată cât s-a construit în 2020-2021. Cine își dorește casă are de unde alege pentru că există un stoc impresionant de locuințe noi”, spune Dragoș Vîlceanu.

Broker financiar: În lipsa unei legi a chiriilor, băncile sunt foarte flexibile în privința creditării

Brokerul susține că românii preferă să-și cumpere case în loc să stea cu chirie, motiv pentru care suntem printrem primii în UE cu privire la ponderea proprietarilor în țară.

„Noi nu avem o lege a chiriilor. În Occident, în orice țară, există o lege a chiriașilor. Noi suntem protejați doar de Codul Civil. În Germania, de exemplu, chiriașii sunt protejați de lege. În acest context, la noi în România, băncile sunt foarte flexibile în privința creditării și pentru că dobânzile sunt destul de mari, mult mai mari decât în Occident. La noi nu există credite cu dobânzi sub 2,5%”, completează brokerul imobiliar.

Cu toate acestea, chiar dacă dobânzile la credite sunt mari, pe termen lung oamenii care își cumpără case ies în câștig. „Prețurile în imobiliare cresc, pentru că prețurile materialelor de construcții cresc. De aceea, pe termen mediu și lung, chiar dacă pot să apară fluctuații, tot e mai bine să îți iei credit”, arată Dragoș Vîlceanu.

În anul 2021, prețurile apartamentelor nu au crescut. „Trebuie spus că energia a generat scumpiri în lanț – la fier beton, ciment, cărămidă, lemn, polistiren, dar efectele se vor vedea în prețurile din 2022 -2023”, susțineDragoș Vîlceanu.

Consultant financiar: Cei care se împrumută trebuie să vadă „câtă casă își permit în fapt”

Atunci când își vor să-și cumpere un credit imobiliar, care de obicei se dă pe o perioadă de 30 de ani, românii ar trebui să țină cont de câțiva factori, consideră consultantul financiar Adrian Asoltanie.

„Un credit ipotecar se încheie pe o perioadă lungă de timp și pe sume de bani destul de consistente. Din cauza asta, creditul trebuie calculat foarte bine, pentru că odată făcut nu e ceva de care zici că „nu îmi mai place” a doua zi. E o decizie foarte importantă cu implicații pe care mulți oameni nici nu le conștientizează la momentul creditului. Ei nu știu că poate că poate să vină peste ei o problemă peste 5 ani, 10 ani, din cursul valutar, sau din reducerea sănătății, sau din relații- te desparți”, arată Adrian Asoltanie.

Consultantul financiar susține că oamenii trebuie să țină cont că pentru un împrumut de 50.000 de euro trebuie să dea înapoi cel puțin 100.000 de euro. De aceea, în primul rând atunci când se împrumută trebuie să vadă „câtă casă își permit în fapt”. Valuta în care se împrumută este recomandat să fie i să fie cea în care se obține venitul.

„Regula aici este: valorea locuinței pe care ne-o permitem de fapt este de maximum venitul pe 4 ani. Apoi e important să ai strâns măcar 20% din valoarea unei locuințe. De ce e important? Pentru că pe de o parte strânsul avansului reprezintă confirmarea faptului că ești în stare să plătești, faci asta de ceva timp și știi ce înseamnă a economisi. Dacă tu și avansul l-ai împrumutat e clar că nu știi să strângi bani”, a spus Adrian Asoltanie.

Atunci când își iau credit, oamenii trebuie să aibă grijă ca valoarea ratei lunare să nu depășească 20% din venitul lunar. „De obicei, oamenii sunt prea optimiști și duc la împrumutul la 40-50% din venit. Dar fiind un credit pe termen lung riști să te împiedici și să cadă creditul peste tine”, spune consultantul financiar.

Este ceea ce a făcut și Ștefania.

„Am plecat de la ideea ca rata să nu depășească o anumită sumă decisă de mine ca fiind potrivită cu veniturile mele. De la această sumă am plecat când am discutat la bancă pentru a afla care ar fi suma pe care o voi imprumuta”, spune Ștefania G.

Ba, chiar banca s-a oferit să-i dea mai mult.

„Am ales să mă „întind cât mi-e plapuma. Chiar dacă puteam accesa o sumă care să-mi permită să-mi iau un apartament mai mare am decis să iau doar cât ne era necesar: două camere. Îmi doream să avem condiții decente, nu să mă îngrop într-o datorie care îmi va fi peste puteri să o duc”, spune femeia.

Decizia s-a dovedit a fi cât se poate de înțeleaptă, pentru că în câțiva ani ROBOR a crescut iar rata ei lunară s-a mărit și ea cu 40%.

Plata anticipată cu sume mici scade mult dobânda și implicit creditul

Adrian Asoltanie susține că un credit imobiliar pe termen lung, cu dobânzi mari, poate fi achitat în mod eficient dacă avem educație financiar.

„Oamenii trebuie să se uite pe scadențarele lor de bancă. De obicei oamenii primesc 5-6 pagini de rate și nu se uită pe ele. În realitate, dacă ai un credit de 50.000 de euro pe 30 de ani o să ai o rată de 1.300 lei. La 1.300 de lei rată, în primii ani, ai 300 lei principal și 1.000 de lei dobândă. O mică parte e ceea ce tu ai luat de fapt. Extrem de puțini oameni înțeleg că dacă luna asta te duci și dai 300 de lei plată anticipată, cu scăderea perioadei de creditare, reduci dobânda aia de 1.000 de lei. De fiecare când dai în plus dispare din dobânda”, a spus Adrian Asoltanie.

Suma nu trebuie să fie neapărat cât plata capitalului dintr-o lună, poate să fie și mai mică pentru că legea prevede că poți să dai orice sumă vrei.

„Folosind metoda asta reduci mult din dobândă și poți să achiți creditul în 10-12 ani. Dar aici sunt câteva recomandări: întodeauna trebuie să mergi să dai înapoi la începutul perioadei. Plățile trebuie să se facă a doua zi după scadență. Dacă ai scadența pe 1 și tu mergi pe 10 să dai anticipat, banca își extrage dobânda și rămâi cu mult mai târziu”, explică Adrian Asoltanie.

Cum iei credite în alte țări:

În Spania, vârsta maximă până la care te poți împrumuta este 75 -80 de ani. Suma pe care o poți împrumuta depinde de raportul datorie/venit. Majoritatea creditorilor nu vor împrumuta bani dacă cheltuielile tale combinate (ipoteci și împrumuturi) însumează mai mult de 40% din venitul total net (după impozitare). Pentru un împrumut este nevoie de copii după actele de identitate, cea mai recentă declarație fiscală și ultimii trei fluturași de salarii. De asemenea, e nevoie de un extras de cont bancar din ultimele 6 luni.

În Marea Britanie, creditele ipotecare se dau în funcție de riscurile pe care le are cel împrumutat. Comtează mult istoricul de creditare și cheltuielile pe care le aveți. Pentru a obține un credit trebuie să fii resident de cel puțin 2 ani, să ai un job permanent și să deții un cont bancar. Banca vă dă un procentaj din valoarea casei, în funcție de valoarea acesteia. De exemplu, pentru o proprietate ăn valoarea de 200.000 de lire sterline, împrumutul va fi de 150.000 de lire sterline, iar restul va trebui să îl puneți dvs sau să faceți un împrumut.

Sursa: europalibera.org