Avantajele si capcanele investitiilor imobiliare in Bulgaria

Bulgaria a devenit in ultimul timp punctul de atractie al investitorilor europeni: clima prielnica, alternanta dintre zonele de litoral si cele de munte si nu in ultimul rand costul scazut al vietii sunt cateva dintre motivele esentiale pentru decizia de a cumpara proprietati in Bulgaria. Care este insa rentabilitatea unei astfel de investitii si care sunt pericolele de care trebuie sa se fereasca un investitor?

Tendintele preturilor si chiriilor
Preturile destul de scazute ale locuintelor din Bulgaria, impreuna cu fluxul constant si in permanenta crestere de turisti garanteaza venituri atractive din inchirierea proprietatilor. Conform Industry Watch, in urmatorii 4-5 ani preturile proprietatilor din Bulgaria vor creste cu un procent anual de 13-14%, ceea ce va tempera valul de achizitii imobiliare ale strainilor. In acelasi timp, preturile pentru inchirierea apartamentelor de 2 camere (care sunt la foarte mare cerere) au crescut cu 4% din decembrie 2007 pana in martie 2008, cresterile tarifelor pentru inchiriere ducand si ele la cresterea rentabilitatii investitiei imobiliare.

Tipuri de achizitii
Conform statisticilor, cei mai numerosi clienti straini care au achizitionat proprietati in Bulgaria sunt britanicii, urmati indeaproape de francezi, rusi si elvetieni. Exista trei tipuri principale de cumparatori, dupa cum precizeaza Mihail Chobanov, CEO al agentiei imobiliare 'Bulgarian Properties': cei care doresc sa cumpere o casa pe post de resedinta secundara sau chiar resedinta permanenta pentru a se retrage definitiv in Bulgaria; cei care cumpara o locuinta pe post de casa de vacanta cu posibilitatea de a o inchiria pe perioada pe care nu o folosesc; si in sfarsit, cei care o cumpara cu unicul scop de a o valorifica financiar, fie inchiriind-o, fie revanzand-o la un pret mai bun. Multi dintre investitorii care cumpara cu scopul de a inchiria detin pana la 5 proprietati, in timp ce cei care le cumpara cu scopul de a le revinde detin peste 10 locuinte, iar unii chiar 40.

Principalele zone de interes pentru investitori sunt regiunile de litoral de pe coasta Marii Negre din preajma statiunilor Sunny Beach, Nisipurile de aur, Albena, Nessebar precum si zona cunoscutelor statiuni de ski de la Bansko, Borovets si Pamporovo. Dezvoltatorul suedez Linexa Property a construit pana acum un ansamblu rezidential de lux pe malul Marii Negre, Kaliakria Hills&Gardens. Ansamblul se afla la 8 km de Balcic, dotat cu facilitati gen restaurant panoramic construit in stanca, piscina interioara sau unul dintre cele mai spectaculoase trasee de golf din lume. 'Investitorii au reactionat foarte prompt, primele 2 faze ale proiectului au fost vandute aproape in intregime, iar a treia faza in proportie de peste 30%. Au fost vanzari masive catre fonduri de investitii straine care au cumparat cate un imobil intreg pentru a-l inchiria', declara reprezentatul pe Romania al Kaliakria, dl Adrian Toba.

Acelasi dezvoltator a decis sa profite nu numai de avantajele oferite de zona litoralului, dar si de cele oferite de zona muntoasa. 'Avem acum in faza de proiect dezvoltarea unui nou ansamblu rezidential in apropierea cunoscutei statiuni de ski de la Bansko, calculele noastre de rentabilitate ne demonstreaza ca se va bucura de aceeasi popularitate ca si proiectul de pe malul marii', ne mai spune Adrian Toba.

Reglementarea legala a dreptului de proprietate
Una dintre principalele preocupari ale investitorilor o reprezinta regimul juridic al proprietatii. Strainii pot cumpara imobile in Bulgaria dar nu pot cumpara terenuri. Legislativul bulgar discuta posibilitatea modificarii constitutiei in vederea armonizarii cu cadrul legislativ european, dar aceste modificari vor putea intra in practica abia din anul 2014. In legislatia bulgara insa, dreptul de proprietate asupra unui teren si dreptul de constructie asupra acelui teren sunt 2 notiuni diferite, dupa cum ne-a lamurit un reprezentat al Casei de avocatura Dobrev, Kinkin & Lyutskanov.

Desi un cetatean strain, cand devine proprietarul unui imobil, nu va putea avea dreptul de proprietate asupra terenului pe care se afla acel imobil, el va avea dreptul de constructie asupra acelui teren. In practica, dreptul de constructie asupra unui teren garanteaza unei persoane aceleasi drepturi de care se bucura, sa zicem in Romania, proprietarul unui teren. Prin urmare, conform legislatiei bulgare, dezvoltatorul, care de obicei va ramane proprietarul terenului va fi doar detinatorul unui titlu mai mult simbolic, neavand dreptul de a intreprinde nimic fara aprobarea celor care detin dreptul de constructie, in speta proprietarii imobilelor.

Pentru cei care doresc neaparat sa aiba si dreptul de proprietate, exista varianta infiintarii unei societati cu raspundere limitata in Bulgaria, putand apoi achizitiona terenul in numele acelei societati.

In cazul in care sunteti tentat sa investiti intr-o proprietate in Bulgaria, puteti studia direct oferta dezvoltatorilor la targul imobiliar TIMON, care se va desfasura la Bucuresti, World Trade Center - hotel Sofitel, in perioada 9-13 aprilie.

Rezidential.net este un portal destinat celor care doresc sa achizioneze locuinte noi. Site-ul cuprinde pana in prezent 145 de ansambluri rezidentiale de blocuri si 28 de ansambluri rezidentiale de vile, precum si stiri, analize si prognoze din domeniile financiar-bancar si imobiliar.